ძველი სახლების ყიდვა, შეკეთება და შემდგომ მათი მოგებით გაყიდვა საყოველთაოდ ცნობილია, როგორც სახლის "გადაბრუნება". წარმატებული გადაბრუნება დამოკიდებულია ქონების პოვნაზე, რომლის ფასიც საკმაოდ დაბალია მოგების მისაღწევად, როდესაც საწყისი ინვესტიცია და რემონტის ღირებულება გამოაკლდება გაყიდვის საბოლოო ფასს. სახლების გადასაგდებად სხვადასხვა გზა არსებობს. პირველი, შეადგინეთ სახლების სია ონლაინ რესურსების გამოყენებით, ქვეყნის კლერკის ოფისიდან და უძრავი ქონების აგენტთან კონსულტაციის გზით. საფუძვლიანად შეაფასეთ ყველა სახლი. საბოლოო შესყიდვის დაწყებამდე გაიარეთ კონსულტაცია პროფესიონალებთან და მოლაპარაკება გამყიდველთან. ეს დაგეხმარებათ იპოვოთ საუკეთესო ფასი მოგების მისაღებად სახლის გადატრიალებით.
ნაბიჯები
მე –3 ნაწილი 1: სახლების ჩამონათვალის შედგენა
ნაბიჯი 1. გაეცანით თქვენს ბაზარზე საშუალო ფასებს
პირველი ნაბიჯი სახლების მოსაძებნად არის თქვენი ბაზრის ცოდნა. გსურთ დარწმუნდეთ, რომ გესმით რა საშუალო ფასია იმ არეალში, სადაც ეძებთ, ასე რომ თქვენ შეძლებთ საუკეთესოდ დაადგინოთ დაუფასებელი სახლები.
- გადახედეთ ბაზარზე არსებულ სახლებს, რათა გაეცნოთ საშუალო ფასს. ეს არა მხოლოდ მოგცემთ წარმოდგენას იმის შესახებ, თუ რა სახლებია დაუფასებელი, არამედ გაგრძნობინებთ რამდენად უნდა გაყიდოთ გარემონტებული სახლი.
- თქვენ ასევე უნდა გაითვალისწინოთ ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ სახლის ღირებულებაზე. არის თუ არა სახლი უსაფრთხო უბანში? ეს არის სკოლის ან ბიზნეს უბნის მახლობლად? აქვს თუ არა მას ფაქტორები, რომლებიც მას საშუალო მყიდველისთვის სასურველს ხდის? თქვენ მოისურვებთ მიზნობრივი დაქვემდებარებული სახლების ამ სფეროებში, რადგან უფრო სავარაუდოა, რომ მოგვიანებით გაყიდავთ მათ მოგებისთვის.
ნაბიჯი 2. მოძებნეთ დაუფასებელი სახლები ონლაინ ინსტრუმენტების გამოყენებით
ერთ -ერთი საუკეთესო გზა სახლების მოსაძებნად დასაწყებად არის ონლაინ ინსტრუმენტების გამოყენება. ონლაინ საძიებო სისტემები საშუალებას მოგცემთ მიუთითოთ ფასების დიაპაზონი და მოძებნოთ სახლები კონკრეტულ უბნებში. დაიწყეთ თქვენი სია ინტერნეტით სხვადასხვა სახლების პოვნით.
- თქვენ შეგიძლიათ მოძებნოთ სახლები ისეთი საიტების გამოყენებით, როგორიცაა Zillow, Realtor.com ან Trulia. შეცვალეთ საძიებო სისტემა ისე, რომ პირველი იყოს ყველაზე დაბალი ფასები. დაათვალიერეთ სახლები და შეინახეთ საინტერესო ინფორმაცია თქვენს კომპიუტერში.
- ეს მოგცემთ განცდას, თუ სად არის უფრო იაფი სახლები მეზობლად. ეს ხელს შეუწყობს თქვენი ძიების შემცირებას გზაზე, როდესაც თქვენ ეძებთ სახლებს უძრავი ქონების აგენტის ან სხვა მაღაზიების საშუალებით.
- გაითვალისწინეთ, რომ დაუფასებელი სახლები ყოველთვის არ არის ყველაზე იაფი. თქვენ გინდათ გაყიდოთ სახლი საბაზრო ფასზე დაბლა, მაგრამ ის შეიძლება გარემონტდეს და გაყიდოს გზაზე. რეგიონის ყველაზე იაფ სახლს შეიძლება ჰქონდეს სერიოზული პრობლემები და არ ღირს ინვესტიციის ჩადება.
- არსებობს რამდენიმე ახალი ვებგვერდი ქვეყნის გარკვეულ რაიონებში, რომელთაც შეუძლიათ კარგი ადგილი მოგცეთ დასაწყებად და ისინი აკეთებენ ზოგიერთ შემოწმებას თქვენთვის. BMV დიდ საქმეს აკეთებს ავტომატიზირებული კომპების გაშვებასა და სიის ფასის შედარებაში, ისე რომ საბაზრო ღირებულების ქვემოთ (ან დაუფასებელი) გარიგებები უკვე გაფილტრულია თქვენთვის. მიუხედავად იმისა, რომ ყველა გარიგება შეიძლება არ იყოს დიდი გარიგება, მას შეუძლია მოგცეთ შესანიშნავი ადგილი პოტენციური ქონების კვლევის დასაწყებად. ეს საიტი ასევე იძლევა სხვა სასარგებლო სტატისტიკას, როგორიცაა REO გაყიდვები და საშუალო დღეები ბაზარზე. ამგვარ ციფრებს შეუძლიათ გააცნობიერონ რა ხდება სამიზნე მეზობელში.
ნაბიჯი 3. ეწვიეთ თქვენი ქვეყნის კლერკ ოფისს, რომ იპოვოთ სახლები ყადაღის დადების პროცესში
სახლები, რომლებიც გადის ყადაღის დადების პროცესს, ზოგადად უფრო იაფი იქნება. დახურული სახლები ადვილად იშლება და შეიძლება არ მოითხოვდეს ფართო რემონტი. თქვენ შეიძლება შესთავაზოთ უშუალოდ მფლობელს შეთავაზება, რომელიც შეიძლება იყოს იაფი ვიდრე უძრავი ქონების აგენტის გავლა. თქვენ შეგიძლიათ ეწვიოთ თქვენს ადგილობრივ საგრაფო კლერკ ოფისს, ან ოლქის კლერკ ოფისს იმ უბანში, რომლის ყიდვასაც აპირებთ, რათა მოძებნოთ გამოწერილი სახლების ჩამონათვალი.
Ნაბიჯი 1.
- ესაუბრეთ ოფისის თანამშრომელს იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა მოძებნოთ დაკავებული სახლები. თქვენ ჩვეულებრივ ეძებთ გაყიდვის შესახებ შეტყობინებას, ლის პენდენსს ან ნაგულისხმევი შეტყობინებას.
- თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეამოწმოთ ადგილობრივი გაზეთი. როგორც წესი, არის საჯარო შეტყობინების განყოფილება, რომელიც გაფრთხილებთ გაფრთხილებული სახლების შესახებ.
ნაბიჯი 2. მოძებნეთ სახლები დიდი ქალაქების გარეთ
არ შემოიფარგლოთ თქვენი ძებნა უფრო დიდი ქალაქებით. მიუხედავად იმისა, რომ ქალაქებში სახლები უფრო მეტს ყიდიან, თქვენ მაინც შეგიძლიათ მიიღოთ შემოსავალი ქალაქის გარეთ სახლების გადაბრუნებით. თქვენ ჩვეულებრივ შეგიძლიათ იპოვოთ დაბალფასიანი სახლები ქალაქის ფარგლებს გარეთ 2-3 საათის განმავლობაში.
- ნუ წახვალ ძალიან სოფლად. იზოლირებულ ტერიტორიაზე ფერმა ნაკლებად სავარაუდოა, რომ გაიყიდოს დიდ მოგებაზე. მიჰყევით პატარა ქალაქებს ქალაქების ან გარეუბნების მახლობლად.
- თუ შესაძლებელია, შეხედეთ სახლებს სანაპიროდან მოშორებით. შუადასავლეთისა და სამხრეთის ქალაქებში მდებარე სახლებს გაცილებით იაფი ფასები აქვთ ვიდრე აღმოსავლეთ ან დასავლეთ სანაპირო სახლებს.
ნაბიჯი 3. დააყენეთ ავტომატური განგაშის სისტემა
თუ იპოვით სახლს კარგ ფასად, გინდათ იყოთ პირველი ვინც შემოგთავაზებთ. ამან შეიძლება უპირატესობა მიანიჭოს კონკურენციას. კარგი იდეაა, რომ შეიქმნას ავტომატური განგაშის სისტემა. ესაუბრეთ თქვენს უძრავი ქონების აგენტს ავტომატური განგაშის სისტემის შესახებ. თუ თქვენ არ მუშაობთ აგენტთან, Zillow– ის მსგავსი საიტები, როგორც წესი, გაძლევთ საშუალებას შექმნათ ავტომატური სიგნალიზაცია გარკვეული ფასის სახლების შესახებ.
ნაბიჯი 4. ეძებეთ სახლები მესაკუთრის გასაყიდად
თუ მესაკუთრეს სჭირდება სახლის გაყიდვა სწრაფად, მან შეიძლება უარი თქვას უძრავი ქონების აგენტთან საუბარზე. მესაკუთრის მიერ გასაყიდად გამოტანილი სახლები შეიძლება უფრო იაფად გაიყიდოს. სახლის მესაკუთრეებმა შეიძლება არ იცოდნენ თავიანთი ქონების ნამდვილი ღირებულება და გაუშვან ის საბაზრო ღირებულებაზე დაბლა. კარგი იდეაა იმოძრაოთ რამდენიმე უბანში, სადაც ფიქრობთ სახლების ყიდვას გადასატრიალებლად. თვალი ადევნეთ აბრებს, სადაც წერია "იყიდება მფლობელის მიერ".
ნაბიჯი 5. მიმართეთ უძრავი ქონების აგენტს
ყოველთვის კარგი იდეაა, რომ გყავდეს პროფესიონალი თქვენს გვერდით. თუ ახალი ხართ უძრავი ქონების ბაზარზე, ესაუბრეთ უძრავი ქონების აგენტს სახლების მოსაძებნად. კვალიფიციურ აგენტს შეუძლია დაგეხმაროთ მიუთითოთ მაღალი ხარისხის, დაბალფასიანი სახლების მიმართულებით, რომელიც აკმაყოფილებს თქვენს მოთხოვნებს.
- თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ უძრავი ქონების აგენტი ინტერნეტით ან ყვითელი გვერდების დათვალიერებით. თქვენ შეგიძლიათ წაიკითხოთ აგენტის მიმოხილვები ისეთ ვებგვერდზე, როგორიცაა Yelp, რათა დარწმუნდეთ, რომ მათ აქვთ მყარი რეპუტაცია.
- თქვენ ასევე უნდა სთხოვოთ სხვა ადამიანებს, რომლებმაც სახლები გადააქციეს, რეკომენდაცია გაუწიონ აგენტს. უძრავი ქონების აგენტი ასევე მზად უნდა იყოს მოგაწოდოთ საკონტაქტო ინფორმაცია წარსული კლიენტების შესახებ. ესაუბრეთ წარსულ კლიენტებს და დაუსვით სხვადასხვა კითხვები, რათა დარწმუნდეთ, რომ უძრავი ქონების პოტენციური აგენტი მყარია.
ნაწილი 3 3 -დან: პოტენციური ინვესტიციების შეფასება
ნაბიჯი 1. ეწვიეთ სხვადასხვა სახლებს
ნუ შეზღუდავთ თქვენს ძებნას სახლების მოსაძებნად. ეწვიეთ სახლების მრავალფეროვნებას სხვადასხვა სფეროში. შეაფასეთ თითოეული სტუმრის დადებითი და უარყოფითი მხარეები, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ გადაწყვიტოთ რომელი სახლები ღირს თქვენი ინვესტიციისთვის.
- დაესწარით ბევრ ღია სახლს თქვენს არჩეულ უბანში. თქვენ ასევე უნდა ესაუბროთ თქვენს უძრავი ქონების აგენტს და სთხოვოთ ერთ დღეში რამდენიმე სახლის დათვალიერება.
- გაეცანით რატომ შეიძლება იყოს იაფი საცხოვრებელი. ზოგიერთ იაფფასიან სახლს შეიძლება დასჭირდეს ფართო რემონტი ან იყოს ცუდ ადგილას. სხვა სახლებს შეიძლება მხოლოდ მცირე რემონტი დასჭირდეთ და მათი ფასი შეიძლება შემცირდეს სხვა ფაქტორების გამო, მაგალითად, მესაკუთრეებს სჭირდებათ სწრაფი გაყიდვა.
ნაბიჯი 2. ნუ ერიდებით სახლებს, რომლებსაც რემონტი სჭირდება
ზოგიერთ სახლს შეიძლება დაბალი ფასი ჰქონდეს, რადგან მათ რემონტის გაკეთება სჭირდებათ. სახლების უმეტესობა, რომელსაც სახლები ატრიალებთ, გარკვეულწილად გამაგრებული იქნება, ამიტომ ნუ შეაფერხებთ სარემონტო სამუშაოებს. თუ რემონტი შეიძლება გაკეთდეს სწრაფად და იაფ ფასად, სახლი შეიძლება იყოს ინვესტიციის ღირსი.
- ხშირ შემთხვევაში, სახლს მხოლოდ კოსმეტიკური რემონტი სჭირდება. ცუდი საღებავის სამუშაო, ცუდი ხალიჩა ან ძლიერი სუნი შეიძლება დატოვოს სახლი ბაზარზე დიდი ხნის განმავლობაში. ეს გამოიწვევს სახლის ფასის შემცირებას. თუმცა, მსგავსი საკითხების მოგვარება საკმაოდ ადვილია.
- ჩაატარეთ კვლევა საკუთარი თავისთვის. დაურეკეთ სხვადასხვა კონტრაქტორებს და ჰკითხეთ მათ რა ჯდება ზოგადად გარკვეული რემონტი. თქვენ ასევე უნდა ჰკითხოთ სახლის მესაკუთრეებს ან უძრავი ქონების აგენტებს, არის თუ არა რაიმე ძირითადი რემონტი, რომელიც უნდა გაკეთდეს სახლში.
ნაბიჯი 3. გააკეთეთ ბევრი შეთავაზება
კარგი იდეაა გააკეთოთ ბევრი შეთავაზება სახლების მოსაძებნად. ბაზარი ალბათ გარკვეულწილად კონკურენტუნარიანი იქნება და თქვენ ვერ შეძლებთ შეიძინოთ ყველა სახლი, რომელზედაც შემოგთავაზებთ. პროფესიონალები გირჩევენ გამოიყენოთ 100-10-1 წესი. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ უნდა შეხედოთ დაახლოებით 100 სახლს, გააკეთოთ შეთავაზება დაახლოებით 10 სახლზე და საბოლოოდ შეიძინოთ 10 სახლიდან 1 სახლი.
- ნუ შეგეშინდებათ შეთავაზებების გაკეთება სახლებში, რომლებიც არ არის თქვენი პირველი არჩევანი. თქვენი წინადადებების უმეტესობა მაინც ჩავარდება. თუ დაასრულებთ სახლს, რომელიც არ იყო თქვენი პირველი არჩევანი, მაინც შეძლებთ შეძენის მაქსიმალურად გამოყენებას.
- ამასთან, ნუ გააკეთებთ შეთავაზებებს იმ სახლებზე, რომლებიც იცით, რომ არ გსურთ. მაგალითად, სახლი ძალიან ცუდ სამეზობლოში, ალბათ, არ არის ღირებული ინვესტიცია. შემოგვთავაზეთ მხოლოდ ის სახლები, რომლებიც თვლით, რომ შეგიძლიათ გადაბრუნებით იცხოვროთ.
მე –3 ნაწილი 3: საუბარი პროფესიონალებთან შესყიდვის განხორციელების შესახებ
ნაბიჯი 1. ჩაატარეთ სახლის შემოწმება იმ თვისებებზე, რომელთა ყიდვასაც აპირებთ
არასოდეს იყიდოთ ქონება სახლის შემოწმების გარეშე. დაიქირავეთ კვალიფიციური სახლის ინსპექტორი, რომ შეაფასოს სახლი, სანამ შემოთავაზებას გააკეთებთ.
- სახლის ინსპექტორი იქნება ნეიტრალური მესამე მხარე, რომელიც არ არის დაინტერესებული გაყიდვების განხორციელების მიზნით ზიანის შემცირებით. ის გაცნობებთ რამდენი სამუშაოა საჭირო სახლში.
- სახლი, რომელსაც მცირე რემონტი სჭირდება, დიდი ინვესტიციაა, თუ თქვენ ეძებთ სახლის გადატრიალებას. სახლი, რომელსაც სერიოზული რემონტი სჭირდება, შეიძლება არ იყოს თქვენი დრო და ფული.
ნაბიჯი 2. ესაუბრეთ ადვოკატს
თუ თქვენ არ გაქვთ სამართლის ხარისხი, თქვენ არასოდეს უნდა შეიძინოთ სახლი უძრავი ქონების ადვოკატთან საუბრის გარეშე. არსებობს უამრავი დოკუმენტი და კონტრაქტი, რომელიც მოიცავს სახლის ყიდვას. უძრავი ქონების კვალიფიციური ადვოკატი გირჩევთ ყურადღებით და შეგიშლით ხელს ყიდვის ცუდი გადაწყვეტილებების მიღებაში.
- თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ უძრავი ქონების ადვოკატი ინტერნეტში ან ადგილობრივ ყვითელ გვერდებზე. თქვენ ასევე უნდა ესაუბროთ მეგობრებს ან კოლეგებს, რომლებიც სახლებს გადატრიალებენ და მიმართვას ითხოვენ.
- ყოველთვის წაიკითხეთ მიმოხილვები ადვოკატის დაქირავებამდე, რათა დარწმუნდეთ, რომ ირჩევთ მყარ რეპუტაციას.
ნაბიჯი 3. მიიღეთ შეფასებები სხვადასხვა პროფესიონალების რემონტის ხარჯების შესახებ
გსურთ დარწმუნდეთ, რომ რემონტის ღირებულება არ აჭარბებს სახლის საბოლოო მოგებას. დარეკეთ სხვადასხვა ლიცენზირებულ კონტრაქტორებს თქვენს მხარეში. უთხარით მათ რა სახის რემონტი გჭირდებათ და სთხოვეთ მათ შეფასებები. დაახლოებით გამოთვალეთ რამდენი იქნება რემონტის საერთო ღირებულება.
- ზოგიერთი კონტრაქტორი არ მოგაწოდებთ უფასო შეფასებას, თუ თქვენ არ ფლობთ ქონებას, თუ მათთან უკვე არ გაქვთ სამუშაო ურთიერთობა. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეიძლება დაგჭირდეთ მცირე საფასურის გადახდა, რათა მიიღოთ სავარაუდო რემონტი ქონებაზე, რომელიც თქვენ არ გაქვთ.
- დარეკეთ სხვადასხვა ადგილას და მოძებნეთ ყველაზე დაბალი ტარიფები. ამასთან, თქვენ ასევე უნდა წაიკითხოთ მიმოხილვები ინტერნეტით და ესაუბროთ სხვა მომხმარებლებს კონტრაქტორთან შეთანხმებამდე.
- თუ რაიმე უმნიშვნელო რემონტია, როგორც ცუდი საღებავის სამუშაო, განიხილეთ საკუთარი თავის გაკეთება. ამან შეიძლება დაზოგოს თქვენი ფული სახლის გადაბრუნებისას.
ნაბიჯი 4. დახეხეთ რამდენიმე რიცხვი იმის გასარკვევად, თუ რამდენს შესთავაზებთ სახლისთვის
თქვენ გინდათ დარწმუნდეთ, რომ ნებისმიერ შეძენილ სახლს შეუძლია მოგების მოტანა. იმის გასარკვევად, რამდენი უნდა შესთავაზოთ, თქვენ უნდა შეასრულოთ მარტივი მათემატიკა. თქვენს უძრავი ქონების აგენტს და ადვოკატს უნდა შეეძლოთ დაგეხმაროთ განსაზღვროთ გარკვეული ხარჯები, ასევე თქვენი ქონების საბოლოო გაყიდვის ფასი.
- თქვენ დაგჭირდებათ ის, რასაც მოიხსენიებენ როგორც რემონტის შემდგომ ღირებულებას (ARV). ეს არის ფასი, რომლისთვისაც ქონება საბოლოოდ გაიყიდება და თქვენს აგენტს შეუძლია გაარკვიოს თქვენთვის ეს ფასი სამეზობლოში ბოლოდროინდელი გაყიდვების შესწავლით.
- გსურთ ARV იყოს დაახლოებით 70% იმისა, რასაც გადაიხდით სახლში. გაამრავლეთ ARV 0.7 -ით, რომ გაარკვიოთ რამდენი უნდა გადაიხადოთ სახლისთვის. მაგალითად, სახლი $ 200,000 ARV არ უნდა იყოს შეძენილი $ 140,000 -ზე მეტის შემთხვევაში, თუ ის არ საჭიროებს რემონტს. ამასთან, თქვენ უნდა გამოაკლოთ რემონტის ღირებულება. თუ თქვენს სახლს 40 000 დოლარის ღირებულების რემონტი სჭირდება, ნუ იყიდით 100 000 დოლარზე მეტს.
ნაბიჯი 5. მოლაპარაკება გამყიდველთან
თქვენ ყოველთვის უნდა აწარმოოთ მოლაპარაკება საბოლოო ფასის გადაწყვეტამდე. თუ თქვენ აწარმოებთ მოლაპარაკებებს გამყიდველთან, შეიძლება მიიღოთ უფრო დაბალი ფასიც, ვიდრე თავიდან გინდოდათ. არ მიიღოთ პირველი ფასი, რასაც გამყიდველი ითხოვს, მით უმეტეს, თუ ის აღემატება თქვენს მიერ გამოთვლილ მაქსიმალურ ფასს.
ეს არის ის, სადაც მოსახერხებელია ბევრი შეთავაზების გაკეთება. თუ თქვენ გექნებათ სურვილი გაყიდვის გაშვების, გამყიდველი უფრო სავარაუდოა, რომ დაეთანხმოს თქვენს შეთავაზებას
ვიდეო - ამ სერვისის გამოყენებით, ზოგიერთი ინფორმაცია შეიძლება გაზიარდეს YouTube- თან
Რჩევები
- ყოველთვის შეუკვეთეთ სათაურის სრული ძებნა, სანამ გადაიხდით ნაღდი ანგარიშსწორებით ქონებისთვის. წინააღმდეგ შემთხვევაში, შეიძლება დაგჭირდეთ სასამართლო ბრძოლა თქვენი ინვესტიციის ანაზღაურების მიზნით, თუ სათაურის კანონიერად გადმოცემა შეუძლებელია.
- სათაურის გარკვევას შეიძლება 2 კვირადან ერთ წლამდე დასჭირდეს. დარწმუნდით, რომ სათაურის გაუთვალისწინებელი მდგომარეობაა, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ გააუქმოთ თუ სათაურის ანგარიშში რაიმე შემაშფოთებელი საკითხია. თუ შესაძლებელია ამ ერთეულების გასუფთავება, მაშინ შეიძლება გაგრძელება მოისურვოთ, მაგრამ თუ არა, მაშინ შეიძლება დაგჭირდეთ უკან დაბრუნება.
- თუ თქვენ საბოლოოდ დაკარგავთ ფულს სახლის გადატრიალებაზე, რაც არცთუ იშვიათია, მაშინ შეიძლება დაგჭირდეთ სახლის ქირაობა ერთი წლით ან 2 წლით, რათა გაყიდოთ მანამდე მიიღოთ დამატებითი ფული.
