ბინის კომპლექსის ყიდვა გრძელი, ზოგჯერ რთული პროცესია. თქვენთვის მნიშვნელოვანია იპოვოთ ბინის კომპლექსი, რომელიც, თქვენი აზრით, აქვს ფულის გამომუშავების პოტენციალი. საჭიროების შემთხვევაში, მჭიდროდ ითანამშრომლეთ უძრავი ქონების აგენტთან, რათა იპოვოთ ქონება და ბუღალტერთან ერთად გაანალიზოთ ბინის კომპლექსის ფინანსური პოტენციალი. სესხის ასაღებად, შეაგროვეთ საჭირო ინფორმაცია და დაუკავშირდით რამდენიმე კრედიტორს. ასევე, კარგი იდეაა გაიაროთ კონსულტაცია უძრავი ქონების იურისტთან, რომელიც დაგეხმარებათ ამ პროცესში.
ნაბიჯები
ნაწილი 1 4 -დან: ბინის კომპლექსის პოვნა
ნაბიჯი 1. შეარჩიეთ რომელი ტიპის კომპლექსი იყიდოთ
შეიძლება დაგჭირდეთ შეიძინოთ ბინის კომპლექსი, რომელიც შედგება მხოლოდ მრავალბინიანი შენობებისგან. ამასთან, თქვენ ასევე უნდა გაითვალისწინოთ "შერეული გამოყენების" კომპლექსის ყიდვა. ამ ტიპის კომპლექსი ასევე შეიცავს კომერციულ უძრავ ქონებას, რომლის ქირაობაც შეგიძლიათ.
- კომპლექსი, რომელიც ამჟამად შერეული არ არის, შეიძლება გარდაიქმნას. თუმცა, ზონირებამ უნდა მისცეს ამის საშუალება.
- ასევე იფიქრეთ იმაზე, თუ რა კეთილმოწყობას გსურთ თქვენი ბინის კომპლექსი ჰქონდეს. მაგალითად, მას შეიძლება ჰქონდეს ფიტნეს დაწესებულება, საცურაო აუზი ან საერთო ადგილები პირადი ფუნქციების შესასრულებლად.
ნაბიჯი 2. განიხილეთ უძრავი ქონების აგენტის დაქირავება
თქვენ გსურთ შეიძინოთ კომპლექსი იმ უბანში, რომელიც არ მცირდება და აგენტი დაგეხმარებათ ამ ტერიტორიების იდენტიფიცირებაში. ესაუბრეთ ბინის კომპლექსის სხვა მფლობელებს იმის შესახებ, მუშაობდნენ თუ არა ისინი აგენტთან და ურჩევდნენ თუ არა მათ.
- იდეალურ შემთხვევაში, თქვენ უნდა წახვიდეთ ვინმესთან, რომელიც მუშაობს აგენტად სრულ განაკვეთზე. ნახევარ განაკვეთზე მუშაობამ შეიძლება არ იცოდეს ბაზარი შიგნით და გარეთ.
- რა თქმა უნდა, თქვენ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად შეისწავლოთ ბინის კომპლექსები. შეამოწმეთ ინტერნეტით, ესაუბრეთ სხვა ინვესტორებს და იმოძრავეთ უბნებში. თუმცა, აგენტის გამოცდილებას ბინის კომპლექსებში შეუძლია დაზოგოს თქვენი დრო.
ნაბიჯი 3. ეწვიეთ ბინის კომპლექსებს
ყოველთვის ეწვიეთ კომპლექსს ყიდვის გადაწყვეტილების მიღებამდე. თქვენ უნდა გაიაროთ კომპლექსის ყველა შენობა და დაათვალიეროთ ნებისმიერი საერთო ტერიტორია. მიიღეთ ჩანაწერები და დაუსვით კითხვები. ბინის კომპლექსის ყიდვა დიდი ინვესტიციაა და არ უნდა წახვიდე წინ, თუ შენ კომფორტულად არ იგრძნობ შენობის მდგომარეობას.
- არ გაიაროთ კომპლექსის მხოლოდ ერთი შენობა. თუ ასეა, მაშინ შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ სხვა შენობები ექვივალენტურ მდგომარეობაშია. იყავით სკეპტიკურად განწყობილი, თუ გამყიდველის აგენტი წინააღმდეგობას გაუწევს კომპლექსის ყველა შენობის ჩვენებას.
- დაიმახსოვრეთ საღამოს სტუმრობა, რათა გაეცნოთ ბინის კომპლექსის უსაფრთხოების მახასიათებლებს. საფეხმავლო ბილიკები უნდა იყოს კარგად განათებული, კარები სათანადოდ ჩაკეტილი და არავინ უნდა იხეტიალოს შენობის ირგვლივ.
ნაბიჯი 4. ესაუბრეთ ამჟამინდელ მფლობელს
თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ბევრი ღირებული ინფორმაცია ახლანდელი ბინის კომპლექსის მფლობელთან შეხვედრისას. მოემზადეთ შესაბამისი კითხვების დასმისთვის. მაგალითად, ჰკითხეთ შემდეგს:
- რამდენი ერთეულია გაქირავებული? გაგიადვილდება ბინის კომპლექსის დაფინანსება.
- რამდენი ხანია იქ მოიჯარეები არიან? კომპლექსი გრძელვადიანი მოიჯარეებით შეიძლება იყოს უფრო სტაბილური.
- რატომ ყიდის მფლობელი? ინვესტიციების გადადგმა ან გადართვა ლეგიტიმური მიზეზებია. თუმცა, მფლობელი, რომელიც ყიდის, რადგან ისინი კარგავენ ფულს, არის წითელი დროშა. გაითვალისწინეთ, რომ მფლობელის გაყიდვის მიზეზი შეიძლება იყოს კონფიდენციალური.
ნაბიჯი 5. ითხოვეთ ინფორმაცია ამჟამინდელი მოიჯარეების შესახებ
თქვენ გსურთ იცოდეთ დეტალები მათი იჯარის შესახებ. მოითხოვეთ "ქირა-რულეტი", რომელიც უნდა შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:
- მოიჯარეების სია და მათი ერთეულები.
- თითოეული ერთეულის ზომები.
- იჯარის პირობები.
- ქირა და ანაბრის თანხა.
- საძინებლებისა და აბაზანების რაოდენობა თითოეულ ერთეულში.
ნაწილი 4 მეოთხედან: მომგებიანობის ანალიზი
ნაბიჯი 1. შეაფასეთ რამდენის გადახდა შეგიძლიათ ქირაში
თქვენ არ უნდა იყიდოთ ბინის კომპლექსი, თუ ამის საშუალება არ გაქვთ. გაანალიზეთ, ახლანდელ მესაკუთრეს ქირაობს თუ არა ერთეულები ძალიან იაფად თუ ქირა შეესაბამება საბაზრო განაკვეთს.
- იპოვნეთ შედარებითი ბინის კომპლექსები ინტერნეტში. შეხედეთ რამდენად რეკლამირებენ ისინი თავიანთ ერთეულებს. დიდი რესურსისთვის, რომელიც დაგეხმარებათ გაეცნოთ ახლომდებარე ქირაობის ფასებს, ეწვიეთ
- თქვენ ასევე შეგიძლიათ ჰკითხოთ ქონების მენეჯმენტის სხვადასხვა კომპანიას, როგორია საბაზრო განაკვეთი თქვენს მხარეში.
- თუ კომპლექსს აქვს კომერციული ფართი, მაშინ უძრავი ქონების აგენტი ასევე დაგეხმარებათ გაერკვნენ, თუ რამდენს გადაიხდით.
ნაბიჯი 2. შეაფასეთ თქვენი ხარჯები
ბინის კომპლექსებს მუდმივი მოვლა სჭირდება, ასე რომ თქვენ უნდა გაანალიზოთ მოვლის ხარჯები. მიიღეთ მოგება-ზარალის ანგარიში მიმდინარე მფლობელისგან. თუმცა, არ ენდო მას 100%. მეპატრონეს შესაძლოა გაურკვეველი რიცხვები შეექმნას, რათა ბინის კომპლექსი უფრო მიმზიდველი გახდეს. ორჯერ შეამოწმეთ ხარჯების ინფორმაცია:
- მიიღეთ კომპლექსის საგადასახადო ინფორმაცია ქვეყნის შემფასებლისგან.
- შეაფასეთ ქონების მართვის ხარჯები ქონების მმართველ კომპანიასთან დაკავშირების გზით. ჰკითხეთ რამდენს იხდიან. როგორც წესი, მათი საფასური ემყარება მოსალოდნელი ქირაში პროცენტს.
- გამოთვალეთ საჭირო რაოდენობის მოვლა. თუ თქვენ არასოდეს მართავთ ბინის კომპლექსს, ესაუბრეთ ამჟამინდელ მფლობელს. ჰკითხეთ რამდენს ხარჯავენ ისინი ყოველწლიურად თითოეული ერთეულის ან ნაკვეთის შეკეთებაზე. იდეალურ შემთხვევაში, თქვენ გინდათ დახარჯოთ იმ თანხის 40 პროცენტი, რომელსაც იღებთ საოპერაციო ხარჯებზე.
ნაბიჯი 3. გაუშვით რიცხვები
კრედიტორები არ მოგცემთ ფულს ბინის კომპლექსის შესაძენად, თუ არ აჩვენებთ, რომ ის მომგებიანი იქნება. მჭიდროდ ითანამშრომლეთ ბუღალტერთან ნომრების დასაჭერად და შექმენით საჭირო ფინანსური დოკუმენტები კრედიტორების საჩვენებლად. თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ ბუღალტერი თქვენი სახელმწიფო ბუღალტერთა საზოგადოებასთან დაკავშირების გზით.
- გამოთვალეთ თქვენი წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, რაც არის თქვენი მთლიანი შემოსავალი გამოკლებული ხარჯებით.
- შექმენით ფულადი ნაკადების ანალიზი. აჩვენეთ, რა თანხა გაქვთ შემოსულთან შედარებით იმ თანხასთან, რომელსაც დახარჯავთ. როდესაც თქვენ იწყებთ მუშაობას, ან იმ პერიოდში, როდესაც გაქირავების ბაზარი ცუდია, შეიძლება არ გქონდეთ ფულადი სახსრების შემოსვლა.
- გაითვალისწინეთ, რომ კრედიტორები ასევე აწარმოებენ საკუთარ ნომრებს, ასევე შემფასებელი, რომელიც აფასებს კომპლექსს.
ნაწილი 3 მეოთხედან: დაფინანსების მოპოვება
ნაბიჯი 1. შეამოწმეთ თქვენი საკრედიტო ანგარიში
თქვენ გაქვთ უფლება მიიღოთ ერთი უფასო საკრედიტო ანგარიში ყოველწლიურად. თქვენი კრედიტორი შეხედავს თქვენს პირად საკრედიტო ისტორიას, ასე რომ თქვენ უნდა გაიყვანოთ იგი და შეამოწმოთ შეცდომები. სადავო ყველაფერი, რაც არასწორია.
- მაგალითად, ანგარიშები შეიძლება იყოს ჩამოთვლილი, რომლებიც არ არის თქვენი, ან ანგარიში შეიძლება იყოს არასწორად ჩამოთვლილი, როგორც ნაგულისხმევი ან კოლექციები. ასევე, საკრედიტო ლიმიტი შეიძლება იყოს არასწორი.
- დაიწყეთ ადრე. დავის მთელი პროცესის დასრულებას შეიძლება 60 დღემდე დასჭირდეს და თქვენ გჭირდებათ სუფთა საკრედიტო ანგარიში კრედიტორებთან მიახლოებამდე.
ნაბიჯი 2. გაეცანით კომერციულ სესხებს
სესხები კომერციული უძრავი ქონებისათვის არ არის იგივე სესხები, რომლებსაც იღებთ საკუთარი სახლის შესაძენად. საერთოდ, სესხები შეიძლება იყოს 30 წლით ან მოკლე, როგორც ხუთი ან შვიდი. საპროცენტო განაკვეთები ასევე შეიძლება იყოს ცვალებადი ან ფიქსირებული.
- თუ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ არასაბრუნო სესხი, მაშინ შენობა უზრუნველყოფს სესხს გირაოს სახით. თუმცა, არასაბრუნო სესხები არ არის ხელმისაწვდომი ყველა მსესხებლისთვის და შენობა, როგორც წესი, უნდა იყოს მინიმუმ 2.5 მილიონი აშშ დოლარი.
- სესხის დაბრუნების შემთხვევაში, თქვენ დარჩებით პირადად პასუხისმგებელი სესხზე. ნაგულისხმევის შემთხვევაში, თქვენ შეიძლება გიჩივლოთ და შეიძლება დაკარგოთ პირადი აქტივები. სესხი უფრო სარისკოა, მაგრამ ეს შეიძლება იყოს ერთადერთი ტიპის სესხი, რომელიც შეგიძლიათ მიიღოთ როგორც ახალი მემამულე.
- კომერციული სესხები ასევე მოითხოვს წინასწარ გადახდას შესყიდვის ღირებულების დაახლოებით 30% -ით.
- თუ თქვენ გიჭირთ კომერციული სესხის აღება, ამის ნაცვლად განიხილეთ უძრავი ქონების კონტრაქტი. უძრავი ქონების კონტრაქტები მოითხოვს დიდ ანაზღაურებას, მაგრამ მათი დამტკიცება ნაკლებად რთულია. წინასწარი გადახდა შეიძლება იყოს იმაზე ნაკლები, რასაც ბანკი ითხოვს, ეს დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად სურს გამყიდველი.
ნაბიჯი 3. გაუკეთეთ მფლობელს შეთავაზება
განიხილეთ რა არის გონივრული შეთავაზება თქვენს უძრავი ქონების აგენტთან, რომელიც დამოკიდებული იქნება ადგილობრივი ბაზრის მდგომარეობაზე. თუ ბაზარი ცხელია, შეიძლება დაგჭირდეთ მოთხოვნილი ფასის გადახდა-ან კიდევ უფრო მეტი.
- რაც არ უნდა ცხელი იყოს ბაზარი, დაჟინებით მოითხოვეთ ესკროის 90 დღიანი პერიოდი. თქვენ გინდათ მინიმუმ 60 დღე შემოწმების მისაღებად. ეს დაგტოვებთ 30 დღეს დოკუმენტების დახურვამდე გადახედვისათვის.
- თუ თქვენ იყენებთ კრედიტორს, ჰკითხეთ მათ რამდენი ხანი სჭირდებათ თქვენი სესხის დამუშავებას. თქვენი კრედიტორებიდან გამომდინარე, შეიძლება დაგჭირდეთ მეტი დრო სთხოვოთ მფლობელს, რომ ყველაფერი შეაგროვოს.
ნაბიჯი 4. შეამოწმეთ შენობა
დაიქირავეთ ინსპექტორი, რომელსაც აქვს გამოცდილება კომერციულ საკუთრებაში რაც შეიძლება მალე, თუ შემდგომში იქნება რაიმე გართულება ან დაგვიანება. იპოვეთ ინსპექტორი უძრავი ქონების აგენტისგან მიმართვის ან სხვა ბინის კომპლექსის მფლობელთან საუბრის გზით.
- წინასწარ შეამოწმეთ რა შემოწმდება. ჰკითხეთ, გჭირდებათ სპეციალიზებული ინსპექტორის დაქირავება საცურაო აუზის ან ჩოგბურთის მოედნის შესამოწმებლად.
- თუ ინსპექტორი აღმოაჩენს პრობლემებს, სთხოვეთ გამყიდველს კრედიტი, რაც შეამცირებს თქვენს მიერ გადახდილ თანხას. ალტერნატიულად, გამყიდველმა შეიძლება გააკეთოს რემონტი დახურვამდე.
ნაბიჯი 5. შეაგროვეთ საჭირო ინფორმაცია სესხის განაცხადისათვის
განაცხადის შეტანისას თქვენ უნდა მიაწოდოთ კრედიტორს ინფორმაცია ბინის კომპლექსის შესახებ, ამიტომ კრედიტორთან მისვლამდე შეაგროვეთ შემდეგი:
- ბინის კომპლექსის სურათები
- იატაკის გეგმები
- მიმდებარე ტერიტორიის რუკა
- ქონების აღწერა (მაგალითად, ერთეულების რაოდენობა, აშენების წელი და ა.
- მოსალოდნელი განახლებები
- ინფორმაციის გაქირავება
- შეძენის ფასი
- უძრავი ქონების აგენტების, ადვოკატებისა და გარიგების მონაწილე კომპანიების სახელები
ნაბიჯი 6. მიმართეთ თქვენს სესხს
მიუახლოვდით მრავალ კრედიტორს, რათა შეადაროთ მათი შეთავაზებები. მოითხოვეთ განცხადება და წარადგინეთ იგი თქვენი დამხმარე დოკუმენტაციით. თუ სესხის ოფიცერს მეტი ინფორმაცია სჭირდება, მაშინ მიაწოდეთ იგი რაც შეიძლება მალე.
ნაბიჯი 7. შეადარეთ სესხები
დამტკიცების შემდეგ კრედიტორი გამოგიგზავნით განზრახვის წერილს ან ვადის ფურცელს. გაანალიზეთ იგი ფრთხილად. მასში მითითებულია ის ოდენობა, რომლის სესხებაც შეგიძლიათ და სხვა პირობები. შეარჩიეთ სესხი, რომლის პირობები თქვენთვის საუკეთესოა.
- ხელი მოაწერეთ თქვენ მიერ არჩეული კრედიტორის ვადის ფურცელს ან განზრახვის წერილს. ამ ეტაპზე, შეიძლება დაგჭირდეთ თქვენი ანაბრის გადახდა.
- გამსესხებელმა უნდა შეასრულოს სესხის სრული ვალდებულება.
მე -4 ნაწილი 4 -დან: ბინის კომპლექსის დახურვა
ნაბიჯი 1. დაიქირავეთ ადვოკატი
ბინის კომპლექსის შეძენამდე თქვენ უნდა მოაწეროთ ხელი ბევრ სამართლებრივ დოკუმენტს. არ შეეცადოთ ყველაფერი გააკეთოთ საკუთარ თავს. ამის ნაცვლად, თქვენ უნდა დაიქირავოთ გამოცდილი ადვოკატი, რომ შეადგინოს და განიხილოს ყველა დოკუმენტი. ადვოკატს შეუძლია გააკეთოს შემდეგი:
- შესყიდვის ხელშეკრულების შემუშავება, მოლაპარაკება და გადახედვა.
- მოიძიეთ კრედიტი მფლობელისგან რემონტის გასაკეთებლად.
- დარწმუნდით, რომ სათაური ნათელია.
- დააყენეთ ესქრო.
ნაბიჯი 2. შექმენით შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება ბინის კომპლექსის მფლობელობაში
თუ ვინმე დაშავებულია ბინის კომპლექსში, შეიძლება გიჩივლოთ, რადგან თქვენ დაუდევრად იყავით თქვენს მოვლაში. თუ თქვენ წააგებთ სარჩელს, მაშინ დაშავებულს შეუძლია მოყვეს თქვენი პირადი ქონება, როგორიცაა თქვენი საკუთარი სახლი. შპს -ს საშუალებით კომპლექსის ფლობით, თქვენი პირადი აქტივები დაცულია.
- შენობის მფლობელობა შპს არ გიცავს ყველა სარჩელისგან. მაგალითად, თქვენს კრედიტორს შეუძლია გიჩივლოს, თუ არ მიიღებთ სესხს. მიუხედავად ამისა, ბინის კომპლექსის ფლობა შპს -ს სახით შესანიშნავ დაცვას მიიღებს პირადი დაზიანებისა და სხვა სასამართლო პროცესებისგან.
- დაიწყეთ შპს თქვენი სახელმწიფო მდივანთან შესაბამისი დოკუმენტების წარდგენით და საჭირო ნებართვების ან ლიცენზიების მოპოვებით. თქვენს ადვოკატს ასევე შეუძლია დაგეხმაროთ, რადგან ეს შეიძლება იყოს შრომატევადი.
ნაბიჯი 3. კონტრაქტებისა და გამჟღავნების გადახედვა
თქვენ უნდა შეასრულოთ მნიშვნელოვანი გულმოდგინება თქვენს ადვოკატთან ერთად უძრავი ქონების კონტრაქტის დასასრულებლად. მაგალითად, თქვენ უნდა გააკეთოთ შემდეგი:
- დაასრულეთ სათანადო გამოკითხვა. საერთოდ, იპოთეკური ნაკვეთის გეგმა არასაკმარისია. ამის ნაცვლად, თქვენ დაგჭირდებათ ALTA სათაურის გამოკითხვა.
- გადახედეთ ქონების შესახებ რაიმე გამჟღავნებას. მაგალითად, მფლობელმა შეიძლება გაამჟღავნოს, რომ რაღაც არასწორია იმ ქონებასთან, რომელიც ინსპექტორმა არ დაიჭირა.
- განიხილეთ დამქირავებლის იჯარა და დოკუმენტები მათი დავალებისთვის.
- განვიხილოთ ზონების შეზღუდვის გავლენა ბინის კომპლექსზე. თუ გსურთ კომპლექსის შერეული გამოყენება გადააქციოთ, მაშინ ეს არის ძირითადი ნაბიჯი.
- გადახედეთ ბინის კომპლექსის მომსახურების კონტრაქტებს.
- მიიღეთ საჭირო ნებართვა რემონტისთვის.
ნაბიჯი 4. დაესწარით დახურვას
თქვენი ადვოკატი უნდა დაესწროს დახურვას თქვენი შპს წარმომადგენელთან ერთად (თუ თქვენ შექმენით ერთი). დახურვისას თქვენ უნდა მიიღოთ სხვადასხვა დოკუმენტი, მათ შორის უარის თქმის სიგელი და გამოყოფილი იჯარა და კონტრაქტები.
ნაბიჯი 5. დაიქირავეთ ვინმე ბინის კომპლექსის მართვის მიზნით
კომპლექსის ზომიდან გამომდინარე, შეუძლებელი იქნება საკუთრების მართვა ადგილზე საცხოვრებლად. ამის ნაცვლად, თქვენ უნდა დაიქირაოთ ქონების მმართველი კომპანია. ისინი მართავენ ქონებას ქირის შეგროვებით და რემონტის დაგეგმვით.
- შეამოწმეთ ხარჯები. საერთოდ, ქონების მმართველი კომპანიები აგროვებენ ქირის 5-10% -ს.
- ესაუბრეთ სხვა მემამულეებს რეფერალების მისაღებად. ალტერნატიულად, შეგიძლიათ შეამოწმოთ თქვენი ადგილობრივი ბინის ასოციაცია.
- შეადარეთ ქონების მმართველი კომპანიები ფასზე მეტად. ასევე გადახედეთ მათ მიერ შემოთავაზებულ სერვისებს.
